Quanto vale un albergo? Come stimare il valore della struttura

Quanto vale un albergo? Come stimare il valore della struttura

Stabilire quanto vale un albergo è un’operazione complessa e talvolta anche deludente: è complesso perché molte volte, soprattutto nelle strutture a conduzione propria, nel corso degli anni si creano aspettative ed emozioni che portano ad avere un quadro soggettivo e travisato dell’hotel.

Possiamo definire la valutazione di un albergo sia come una scienza che come un’arte.

Si parla di una scienza perché prevede l’utilizzo di varie formule matematiche, ma è l’arte che si cela dietro l’utilizzo di alcune ipotesi alla base di queste formule; da questa combinazione si stima quanto vale un albergo.

Negli ultimi anni l’esigenza di assegnare un valore alle strutture alberghiere è notevolmente aumentata soprattutto perché, complice anche il delicato momento che ci troviamo a vivere per via della pandemia da Coronavirus che ha causato una stasi nel settore del turismo, per sopravvivere, numerosi albergatori cercano un comproprietario a causa del peso del capitale esterno oppure direttamente un nuovo proprietario, quando non si vuole o non si ha più la possibilità di condurre la struttura.

Ecco che, per sapere quanto vale un albergo puoi rivolgerti a professionisti come Roberto Necci, imprenditore alberghiero e manager esperto in ristrutturazioni aziendali e in gestione di criticità gestionali, finanziarie e non solo in ambito alberghiero; Roberto Necci offre ai suoi clienti numerosi servizi, tra cui quello di analisi e stima del valore di una struttura ricettiva.

Parametri e metodi utilizzati per stabilire quanto vale un albergo

Come sappiamo, la stima del valore di un immobile varia a seconda dell’aspetto economico considerato.

Per stima, in questo ambito, si intende un’analisi approfondita da realizzare per attribuire il giudizio di valore più probabile per la struttura analizzata; alla fine, il prezzo finale sarà il punto di incontro in una libera contrattazione tra domanda e offerta.

Nel caso specifico degli alberghi, ci sono dei fattori diversi dal punto di vista architettonico, distributivo, funzionale e impiantistico, rispetto alle altre tipologie di immobili, che possono determinare un costo più o meno elevato.

Inoltre, dobbiamo premettere che esistono anche molte altre caratteristiche particolarmente rilevanti quando si stabilisce quanto vale un albergo; ad esempio, una posizione adeguata, facile da raggiungere e con una buona visibilità rispetto ai flussi turistici del posto sicuramente fa aumentare il valore dell’immobile.

Ma è importante valutare anche i bacini di utenza reali e potenziali, la condizione socioeconomica della città (reddito pro-capite, tasso di disoccupazione) e la struttura economica del territorio (come il numero di imprese presenti), la capacità di attrazione turistica e i servizi offerti dall’albergo in questione.

Possiamo vedere ora i vari metodi utilizzati per stimare il valore di una struttura; uno di questi, quello più pratico, è il metodo analitico mono periodo per capitalizzazione del reddito.

Per attuare questo metodo è fondamentale determinare il canone annuo netto da capitalizzare, scegliere il saggio di capitalizzazione e attuare detrazioni e aggiunte eventuali al capitale.

Il metodo della stima analitica per attualizzazione dei flussi di cassa, come suggerisce il nome, si basa sull’analisi dei flussi di cassa positivi e negativi della struttura alberghiera.

Secondo il principio dell’anticipazione, sarà necessario provvedere a determinare delle tempistiche congrue alla vita della struttura, successivamente definire il valore dei flussi attesi dall’investimento immobiliare e stabilire il tasso di attualizzazione.

Un altro metodo può essere quello della stima sintetica comparativa a camera; ovvero per capire quanto vale un albergo si può utilizzare la stima tenendo in considerazione la camera o il posto letto come parametro.

Con questa metodologia, viene spesso impiegata la formula del deprezzamento stabilita dall’U.E.C.C. per calcolare il reale valore della camera considerando eventuali difetti dovuti al numero di anni dell’albergo.

Per applicare questo metodo si dovrà quindi utilizzare una formula che comprende dati come la vetustà della struttura, la durata della vita utile di quest’ultima e l’incidenza percentuale.

La formula viene calcolata con il metodo di calcolo della “scomposizione”, che corrisponde alle condizioni di mercato.